В ходе выполнения обязательств по хозяйственным договорам найма (аренды) возникает ряд проблемных вопросов, которые становятся предметом противоречий между контрагентами, что, в свою очередь, побуждает обращения субъектов хозяйствования в хозяйственные суды с целью получить защиту права и интереса. Предметами судебных разбирательств нередко становятся требования об освобождении от арендной платы за пользование земельными участками, помещениями и иным имуществом, которые переданы пользователю во владение и пользование (аренда, наем), однако пользоваться которыми истцы не могут в силу определенных, независимых от их воли обстоятельств. Учитывая материалы судебной практики за последние годы, истцы применяют несколько способов решения данной задачи и обращаются в суд с исками о прекращении договора, о расторжении договора, о временном освобождении от начисления арендной платы, о приостановлении начисления арендной платы, о взыскании денежных средств (в случаях, когда арендные платежи уплачивались, однако фактической возможности использовать имущество у арендатора не было). Ссылка в данной категории дел обязательно осуществляется на часть 6 статьи 762 Гражданского кодекса (ГК) Украины, согласно положениям которой наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Согласно статье 759 ГК Украины, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Статьей 762 ГК Украины на арендатора возложена обязанность ежемесячно уплачивать арендную плату. Анало­гичные предписания установлены Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества». По условиям статьи 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Таким образом, по общему правилу, аренда является именно возмездным обязательством.

В то же время положения части 6 статьи 762 ГК Украины устанавливают своеобразные исключения и позволяют арендатору, при условии наступления соответствующих обстоятельств, настаивать на освобождении от обязанности уплаты арендной платы. Предметом доказывания в делах по исковым требованиям, которые основываются на положениях части 6 статьи 762 ГК Украины, является следующий круг обстоятельств: наличие арендных отношений (отношений найма); предусмотренная договором или законодательством обязанность осуществлять плату за пользование имуществом на протяжении определенного срока; наличие обстоятельств, которые делают невозможным использование объекта аренды; существование таких обстоятельств вне воли арендатора (пользователя).

Следует учесть, что по содержанию статей 33 и 34 Хозяйственного процессуального кодекса Украины каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований. Требование предоставить доказательства неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по соглашению (статья 610 ГК Украины) возлагается на истца. В то же время, согласно предписаниям статьи 614 ГК Украины, бремя доказывания отсутствия своей вины лежит на лице, нарушившем обязательства.

Высший хозяйственный суд Украины принимает позицию сторон по применению части 6 статьи 762 ГК Украины при условии, что такие требования или возражения имеют под собой достаточное обоснование.

Так, из постановления ВХСУ от 26 августа 2010 года (дело № 7/313/09) усматривается, что ООО «С» обратилось в суд с иском о взыскании средств к Управлению жилищного хозяйства Запорожского городского совета, Коммунальному предприятию «Производственное ремонтно-эксплуатационное жилищное объединение № 13», Запорожскому городскому совету. Как установлено, 26 сентября 2006 года между Управлением жилищного хозяйства Запорожского городского совета (арендодатель — ответчик-1), КП «ПРЭЖО № 13» (балансодержатель — ответчик-2) и ООО «С» (арендатор — истец) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель на основании решения исполнительного комитета Запорожского городского совета от 27 июля 2006 года № 290/25 передает, а арендатор принимает в платное пользование нежилое помещение первого этажа.

С целью использования арендованного помещения истцу необходимо было осуществить определенные улучшения арендованного помещения и его ремонт.

В то же время определением Ленинского районного суда г. Запорожья от 28 февраля 2007 года был наложен арест на это помещение, и запрещено ООО «С» проведение любых строительных, реконструкционных и ремонтных работ в помещении до окончания рассмотрения дела по существу.

Однако, несмотря на наложение ареста на арендованное помещение и невозможность его использования, во исполнение указанных выше договоров ООО «С» в период с 28 февраля 2007 года по март 2009 года перечислена в государственный бюджет арендная плата на общую сумму 200 995,95 грн, а также связанные с управлением и содержанием жилого дома и придомовой территории расходы на общую сумму 9155,86 грн.

Учитывая перечисление арендной платы за время, в течение которого арендованное истцом помещение не использовалось и не могло быть использовано в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, истец обратился в хозяйственный суд с иском об обязательстве ответчиков вернуть арендную плату и средства, перечисленные на содержание жилого дома и придомовой территории на основании статей 762, 1212 ГК Украины.

Решением Хозяйственного суда Запо­рожской области от 18 января 2010 года по делу № 7/313/09, оставленным без изменений постановлением Запорожского апелляционного хозяйственного суда от 15 апреля 2010 года, иск к ответчику-1 и ответчику-2 удовлетворен. Постановлением от 26 августа 2010 года по делу № 7/313/09 Высший хозяйственный суд Украины поддержал позицию судов по данному делу и руководствовался следующим. Удовлетворяя исковые требования к ответчику-1 и ответчику-2, хозяйственные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что истцом в спорный период были выплачены денежные средства как арендодателю, так и балансодержателю за имущество, которое истец, вопреки условиям договора, не использовал и не имел возможности использовать по назначению в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, что, согласно части 6 статьи 762, пункту 3 части 3 статьи 1212 ГК Украины, является основанием для возврата полученных ответчиками платежей. В соответствии со статьей 2 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (в редакции, действовавшей в спорный период) арендная плата вносится арендатором за пользование объектом аренды независимо от последствий хозяйственной деятельности.

Как отметил суд кассационной инстанции со ссылкой на часть 6 статьи 762 ГК Украины, учитывая установление хозяйственными судами факта перечисления истцом денежных средств ответчику-1 и ответчику-2 (ответчику-1 — арендной платы, а ответчику-2 — расходов, связанных с управлением и содержанием жилого дома) за период, в котором истец имущество не использовал и не имел возможности использовать по назначению в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, выводы хозяйственных судов о наличии оснований для удовлетворения иска являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы о том, что ответчики не чинили препятствий истцу в пользовании имуществом (поскольку такие препятствия оказывали жители дома № 228 по пр‑ту Ленина), не опровергают выводов хозяйственных судов, учитывая установление хозяйственными судами факта неиспользования и невозможности использования истцом имущества при обстоятельствах, за которые он не отвечает».

Обоснованной была ссылка на часть 6 статьи 762 ГК Украины и по делу № 34/202-09-6354 (постановление ВХСУ от 21 октября 2010 года), в рамках которого Пред­стави­тель­ство по управлению коммунальной собственностью Одесского городского совета обратилось в суд с иском к физическому лицу — предпринимателю о расторжении договора аренды, выселении и взыскании 86 818,42 грн. Как установлено, 18 июля 2008 года между Пред­ставительством по управлению коммунальной собственностью Одесского городского совета и физическим лицом — предпринимателем заключен договор № 41/52 аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендода­тель передает, а Арендатор принимает в срочное платное пользование нежилое помещение первого этажа общей площадью 77,7 м2, расположенное по адресу: ул. Екатеринин­ская, 93, г. Одесса. В соответствии с пунктом 7.13 договора аренды № 41/52 вступление Арендатора в пользование помещением наступает одновременно с подписанием акта приема-передачи указанных помещений. Согласно акту приема-передачи от 18 июля 2008 года, помещение первого этажа общей площадью 77,7 м2, расположенное по адресу: ул. Екатери­нинская, 93, г. Одесса, передано ответчику.

В связи с невозможностью приступить к использованию арендованного помещения с учетом нахождения в нем имущества жителей дома по ул. Екатерининской, 93 (у которых есть ключи от указанного помещения и которые свободно им пользуются) уже 25 июля 2008 года ответчик обратился к истцу с письмом, в котором сообщил арендодателю о невозможности приступить к использованию арендованного помещения и просил расторгнуть данный договор аренды и не начислять арендную плату.

Не получив ответ на указанное письмо, ответчик 22 августа 2008 года повторно обратился с аналогичным письмом к истцу.

Ввиду невнесения ответчиком арендной платы в течение двенадцати месяцев истец обратился к ответчику с уведомлением от 2 октября 2009 года, исх. № 01-15/1219 об отказе от договора аренды № 41/52 от 18 июля 2008 года на основании статьи 782 ГК Украины, в котором предложил в срок до 20 октября 2009 года оплатить задолженность по арендной плате и пеню и осуществить фактическую передачу помещения по акту приема-передачи. На указанное предложение истец ответ не получил. Учитывая приведенное, Представительство по управлению коммунальной собственностью Одес­ского городского совета обратилось в Хозяй­ственный суд Одесской области с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, хозяйственный суд первой инстанции, в частности, исходил из ссылки на часть 6 статьи 762 ГК Украины. Суд апелляционной инстанции согласился с позицией суда первой инстанции и указал, что ответчик не использовал арендованное помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. С такими выводами согласился и Высший хозяйственный суд Украины, который в постановлении от 21 октября 2010 года констатировал, что хозяйственными судами установлено и материалами дела подтверждено, что истец не использовал спорное помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, а именно: из-за осуществления препятствий жильцами дома № 93, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами (письмами ответчика от 25 июля 2008 года и от 22 августа 2008 года; письмом Шевченковского ОМ Приморского РО Одесского городского управления ГУМВД Украины в Одесской области № 31/22-2753 от 25 февраля 2010 года; актом обследования нежилого помещения от 16 марта 2010 года, утвержденным самим истцом). Следовательно, выводы апелляционного хозяйственного суда об отсутствии оснований для взыскания начисленной арендной платы были признаны законными и обоснованными, поскольку арендатор не имел возможности пользоваться арендованным помещением по причинам, от него не зависящим.

По другому делу № 12/164 (постановление ВХСУ от 12 мая 2011 года) с аналогичным предметом спора, к физическому лицу — предпринимателю подавало иск региональное отделение Фонда государственного имущества Украины по Киро­воград­ской области. Истец указывал, что заключил с ответчиком договор аренды индивидуально определенного имущества. Во исполнение условий договора, сторонами 25 июня 2010 года подписан акт приема-передачи арендованного помещения и акт технического состояния государственного недвижимого имущества, передаваемого в аренду, и этот факт не отрицался сторонами, а у ответчика возникла задолженность.

Однако решением Хозяйственного суда Кировоградской области от 20 января 2011 года, оставленным без изменений постановлением Днепропетровского апелляционного хозяйственного суда от 10 марта 2011 года, в удовлетворении иска отказано полностью.

Судебные решения мотивированы тем, что имущество передавалось в аренду под размещение кафе, осуществляющее продажу товаров подакцизной группы, которым ответчик не пользовался в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Среди прочего в деле имеются доказательства того, что балансодержателем имущества — ГП «Д» — предоставлены письменные объяснения (письмо № 02-18/31 от 11 января 2011 года), в соответствии с которыми на арендованном ответчиком объекте отключено электроснабжение, поэтому арендатор не пользовался помещением ни одного дня с момента его передачи, что подтверждается актом ГП «Д», согласно которому арендатору даже не передавались ключи от данного помещения. В связи с невозможностью пользоваться объектом аренды между арендатором и балансодержателем составлен и подписан акт приема-передачи помещения от 1 сентября 2010 года, по которому ответчик передал из срочного платного пользования помещение кафе площадью 155,6 м2. О возврате объекта аренды и составлении соответствующего акта третье лицо уведомило письменно арендодателя (истца) письмом № 02-26/2278 от 1 октября 2010 года. Таким образом, как указал Высший хозсуд Украины в своем решении от 12 мая 2011 года, материалами дела доказано, что арендатор не пользовался объектом аренды в силу обстоятельств, за которые он не отвечает и которые не зависят от его действий, поэтому ответчик освобождается от платы за все время, начиная от даты подписания акта о передаче объекта — 25 июня 2010 года — до дня возврата объекта 1 сентября 2010 года.

Подводя итоги, следует отметить, что положения части 6 статьи 762 ГК Украины находят свое оправданное применение в спорах, в которых их инициаторы — истцы — обладают достаточными доказательствами в подтверждение невозможности использования ими объекта аренды, независимо от их активного волеизъявления.

При формировании доказательной базы следует учитывать опасности ссылки на положения части 1 статьи 767 ГК Украины, которые обязывают наймодателя передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, соответствующим условиям договора, а также на положения части 3 статьи 767 ГК Украины, которые, с другой стороны, обязывают нанимателя в присутствии наймодателя проверять исправность вещи, переданной в аренду, поскольку, если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии. Хотя, по общему правилу, для применения части 6 статьи 762 ГК Украины не имеет значения то, что невозможность использования объекта аренды наступила после подписания акта приема-передачи имущества, однако в случае если судом будет установлено, что на момент подписания такого акта арендатор сознательно отметил, что принял имущество в пользование в надлежащем состоянии (то есть и без ограничений в пользовании), хотя это и не было так, то такая небрежность может стать причиной неприменения судом предписаний части 6 статьи 762 ГК Украины. При определенной совокупности обстоятельств это приводит к вынесению судебного решения об отказе в удовлетворении исковых требований об освобождении от выплат арендной платы. Несмотря на это, и в таком случае арсенал способов судебной защиты является неисчерпанным, поскольку возникает возможность оспаривания самого договора аренды как не имеющего направленности на наступление правовых последствий, которые им предусматривались.

Важно также обращать внимание на необходимость наполнения дела доказательствами, удостоверяющими активное волеизъявление арендатора (пользователя) относительно использования имущества, переданного ему в пользование. Так, в спорах о временном освобождении от уплаты арендных платежей на основании части 6 статьи 762 ГК Украины возникает необходимость предоставить хозяйственному суду доказательства того, что пользователь принимал меры для использования имущества, а в случае если, к примеру, земельный участок самовольно занят другим лицом, — предоставить доказательства обращения с требованием к нарушителю о прекращении такого нарушения (или даже судебное решение, которым нарушитель обязан устранить препятствия в пользовании таким имуществом).

Дополнительного внимания заслуживают ситуации, когда именно арендодатель, несмотря на подписание договора аренды, уклоняется от фактической передачи имущества, а в дальнейшем требует уплаты за пользование имуществом. В таком случае, прежде всего, следует учитывать положения хозяйственных договоров, которые могут содержать требование о досудебном урегулировании спора путем проведения переговоров. При таких условиях отказ от досудебного урегулирования спора трактуется как преждевременное обращение в хозяйственный суд.

БАТРИН Станислав — к.ю.н., директор юридической компании Lions Litigate, м.н.с. Института государства и права им. В.М. Корецкого НАН Украины, г. Киев

---

Практика ВХСУ

Упор на доказательства

Анализ судебной практики Высшего хозяйственного суда Украины свидетельствует о важности формирования достаточной доказательной базы перед обращением в суд с исковыми требованиями, которые заявляются на основании части 6 статьи 762 ГК Украины.

Так, в постановлении ВХСУ от 4 ноября 2009 года (дело № 11/011-09) поддержана позиция о необоснованной ссылке на положения законодательства об освобождении от уплаты арендной платы, дословно в таком виде: «Ссылка банка на часть 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины не принята судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку последним не доказана невозможность использования им соответствующего помещения».

В следующем постановлении ВХСУ от 4 июля 2012 года (дело № 18/2583/11) суд кассационной инстанции, проверяя соблюдение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при вынесении решений по делу о взыскании задолженности по арендной плате, пришел к следующим выводам: «Отказывая в удовлетворении исковых требований, местный хозяйственный суд исходил из того, что ответчик не пользовался объектом аренды в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, учитывая то, что, применив предписания части 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Отменяя решение местного хозяйственного суда, суд апелляционной инстанции указал, что истцом не были предоставлены надлежащие доказательства в подтверждение невозможности использования арендованных помещений по вине истца, а следовательно, исковые требования являются правомерными… Учитывая указанное, апелляционный хозяйственный суд, установив задолженность ответчика перед истцом по договорам аренды торговых помещений за период с 6 февраля 2011 года по 10 ноября 2011 года, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для применения положений части 6 статьи 762 ГК Украины и обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период». Так констатировал суд кассационной инстанции. Одинаковая позиция в отношении необходимости доказывания оснований к ссылке на часть 6 статьи 762 ГК Украины прослеживается и в других судебных решениях Высшего хозяйственного суда Украины, в частности, по делам № 37/365, № 3/115-09 и др.